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近7万套房源搁置仩海楼市重负压身

发布时间:2019-11-10 21:24:55 编辑:笔名

目前市场以刚性需求为主,但其并未激发出成交热情,而是在之后的市场变化中陷入更深层次的观望。

重压下新政效应凸显

7月,央行进行了今年以来的第三次加息,除了活期存款利率不动之外,其他存贷款利率都加了0.25个百分点。此次加息后,一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%,而若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

从国五条的出台,可以看到国家对于房地产市场调控有加强之势,上海的调控政策可以说走在全国的前面,7月底,上海出台了沪四条叫停外地户籍补税购房等。

第三季度,调控政策的出台不仅频繁,而且调控的力度逐渐加强。调控之下,楼市整体去投资化明显,目前市场上的需求以刚性需求和部分改善性需求为主。但刚需并未激发出更高的成交热情,而是在之后的市场变化中陷入更深层次的观望。

10月中旬,不少银行相继提高首套房利率,提高幅度在10%-15%左右,这无疑使购房者成本压力大增,购房者的观望情绪更加强烈,楼市在这样的情绪中成交萎靡。

而随着信贷政策的收紧,开发商融资渠道收窄,现金流问题成为企业的首要问题。10月下旬,楼市的降价逐渐开始。但部分开发商的降价也招致了一些麻烦。杭州、北京、上海、南京等城市均出现由于开发商降价,而导致老业主要求退房等情况,使开发商处于两难的境地。

买方市场不给力

库存持续走高

从今年以来商品住宅供求的月度走势看,呈现波浪式运动。数据显示,2月份在房产税和沪九条影响下,市场仅成交17万平方米,创下了有数据监测以来的月度新低。而随着小阳春的到来,成交量也渐有起色,从3月到5 月向上攀升的力度较为强劲,5 月份商品住宅成交量达到了92万平方米。但传统热销之际并没有维持多久,7月底沪四条又犹如一颗重磅炸弹打入楼市,导致应该为金九银十打前战的8月份成交量又一次出现了明显下挫,8月当月环比7月下滑近25%。9月份新增供应约125万平方米,环比激增近8成,但成交量仅维持在57万平方米。

10月,出现了部分房企较大幅度的降价潮,确实带动了短期内单个项目销量的猛增,说明刚性需求量其实是在市场中囤积了很久。

根据汉宇地产一手房监测数据显示,11月上半月全市商品住宅成交面积为21.66万平方米,同比上月同期增长14.48%。数据还显示,上半月全市预售面积为42.1万平方米,虽成交量有所增长,但由于市场仍保持着供大于求状态,未能缓解存量房处在高位水平的尴尬局面。

三季度末,全市商品住宅可售余量达到近885万平方米;到了10月底,上海商品住宅库存余量将近890万平方米;而在同策咨询研发中心提供的最新数据中,上海商品住宅库存已超过997万平方米,若按照今年前10月住宅月均60万平方米的消化速度,目前这些余量则需要将近17个月才能消化完毕。

房企不堪重负

同策数据显示,截至9月30日,133家上市房企的存货总量为14156亿元,攀上了历史最高点。万科、保利、金地、招商四大龙头的库存分别为1929亿元、1472亿元、653亿元、470亿元。

相关数据也显示,133家上市房企7家负债率高于85%,15家高于80%,51家高于70%,行业总负债首破万亿。

曾几何时,高负债经营模式令房企在行业的高速发展中占得先机。如今,楼市频繁出台调控政策,房地产越来越难做的呼声与日俱增。在二级交易市场低迷、去化率不足的情况下,销售回款明显乏力,令素来贯彻执行高负债运营模式的房企雪上加霜。

对于高库存压身、周转不灵、资金紧缺的地产商们来说,要怎样扛起70%以上的负债?在高库存和高负债的双重压力下,房企渐已不堪重负。

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