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东莞楼市周末傍晚紧急开盘低价冲量只争朝夕

发布时间:2019-11-22 21:03:30 编辑:笔名

11月18日,星期五。晚7时,塘厦金地博登湖3期赶在周末迫不及待地开盘,毛坯洋房均价为6800元/平方米,这批新品比前期可类比的二手房低了大约800元/平方米。

对于连夜发售的原因,售楼员解释,因为当天是星期五,市民晚上有时间买房。

一个晚上也不能等,可见金地只争朝夕的急切心态。

金地,跻身万保金招、四朵地产金花行列,堪称市场风向标。今年,它在东莞主推的3个项目中,就有两个项目低价走货。

尽管今年东莞市场销量总体表现畅旺,但7月份以来,业界对后市的担忧逐渐显现,越来越多开发商选择较大力度的优惠促销,包括中信、万科、碧桂园等标杆房企。

金地是以价换量启动最早、表现最为明显的一家大型房企,成为当前市场形势的最佳注脚。

新房比二手房低800元

金地博登湖,位于塘厦镇4000多亩的塘坑水库湖畔,距离镇中心区大约3公里,周边有一些厂房。第3期的澜庭组团,与1、2期隔了一条马路,反倒与新世纪亦居、湖柏山庄在同一小区。

金地博登湖此次推出的是100135平方米的洋房和220244平方米的联排、叠加别墅。最受关注的是,毛坯洋房以6字头价格发售,均价为6800元/平方米,价格区间在元/平方米。

18日连夜发售洋房的是第9栋、10栋。这两栋总计165套,此外还有多栋等待入市。有意思的是,金地这次还分两次开盘,除了18日晚上之外,还在20日第二次开盘。

踩盘发现,第9栋、10栋处于小区的外围,楼栋外面有部分厂房,尽管如此,产品规格却并不低。楼栋呈品字结构,2梯3户,南北通透,客厅、主卧均朝向园林,与水库之间隔了一排洋房和一些别墅。楼高28层、29层,在3楼看房时,无法看见水库,不过售楼员称在5楼以上楼层可以看见湖景。

如此产品,在均价时常破万元的塘厦,以六七千元销售,显得有些特殊。

调查发现,金地博登湖前期的二手房中,与新品具有可比性的洋房,每平方米价格一般在七八千元。单论裸房,金地博登湖新品单价比二手房低了大约800元,再加上一二手房之间的税费差距,这个价差更是高达1400元。

例如,在博登湖2期一栋二线湖景的一套10楼的98平方米的洋房,总价75万元,单价7653元/平方米,比3期大约6800元的10楼单位低了大约800元。该套二手房税费高达11%,将近8万元,房子折合单价8469元/平方米,新房的税费大约占比总价的4%。如此计算,新房单价为7072元/平方米,两者相距大约1400元/平方米。这套二手房在小区中间,但楼栋是2梯8户,比新房的2梯3户规格要低一大截,综合各种因素,该套房与新房具有可比性。

从纵向对比来看,新房价格并没有下调,只是平价出货。去年下半年,博登湖主推的2期同类洋房均价大约元/平方米。

金地集团东莞公司副总经理陈君斌说,如果按照房地产行业的惯例操作,博登湖第3期新品应该能够拉高价格,但市场仍有不好的预期,所以金地没有提价。

实际上,这并不是金地第一个低价走货的项目。早在7月初,万江外滩8号便以6字头开盘,迄今,整个项目的销售均价大约7100元/平方米,比周边的项目要低四五百元。

今年,金地在东莞主推外滩8号、博登湖3期、黄江湖山大境,另外,大岭山格林上院销售尾盘。主推的3大项目中,除了湖山大境价格高高在上之外,博登湖、外滩8号均保守定价。

目前,湖山大境的双拼、联排别墅,均价在2万多元/平方米。陈君斌说,湖山大境的价格也会调整。

担心年度目标难以完成

金地是一个大房企,为什么今年热衷于低价走货呢?

从整个集团来看,金地今年形势并不乐观。有数据显示,截至三季度末,金地负债率高达75%,经营性现金流缺口36亿元,并且库存高企,总额高达653亿元,成为库存积压数量排第三多的房企,并且营业收入(按照竣工交楼的数量来统计)和净利润指标双双大幅下挫,签约金额(按照签约的数量来统计)也在第三季度3个月连续下滑。

有消息称,金地集团年初计划推中高端住宅产品,但在限购的情况下原本锁定的目标客户的需求减少,所以适应市场需求做出了产品结构上的调整,因此耽误了开工和结算的进度,所以竣工项目多聚集在第4季度,结算资源偏少,同时入市项目也集中在下半年入市。

与集团步骤一致,金地东莞公司主推的3大项目均在下半年入市。业内人士表示,东莞的3大项目是按照正常工期施工,入市时间定在下半年是自然而然的事情。

不过,有不愿具名的业内人士说,金地本来对湖山大境这个主打深圳客的别墅盘寄予厚望,把大量的精力倾注于此。不料受到了惠州同样理念的生态型大盘的挤兑,使得深圳客成交并不多,项目销售不理想。于是,金地就转而寄望于博登湖,为了冲量,就低价促销。

查看东莞市房管局公众信息获悉,湖山大境的走货速度的确缓慢。

与往年不一样,金地今年英雄气短。金地制定的年度销售目标是20亿元。

陈君斌坦言:今年的目标是达不到了,预计总销售额只有十几亿元。

具体是十几亿元,他没有明说。

低价走货与金地对市场走势的判断紧密相关。陈君斌说:对未来市场,我们在上半年就做出判断,因为国内外经济形势、国家严控房价上涨等因素综合作用,房子定价必须更合理一些,我们低价发售,迎合了市场预期,现在看来,效果也是很明显的。

走量时代或已来临

作为标杆房企,金地在市场上具有风向标意义。

瑞峰置业副总经理姚丽军说:金地是具有代表性的。作为上市公司,金地从报表考虑,更需要现金流,同时是大型房企,对市场也会更敏感。

时下,房地产界对明年走势普遍持悲观看法。全国范围内,中海、龙湖、绿城、万科、恒大、富力等纷纷降价促销。在东莞市场,碧桂园、富通、中信、深业鹏基等都是降价或低价走量力度较大的企业,而金地则启动最早、表现最为明显的一家大型房企。

东莞中原策略研究中心总监车德锐说:大的品牌开发商对市场的判断,是越来越不乐观。我们对市场的判断是,未来市场将从投资性向自住性转变,由偏重改善型需求从偏重首次置业需求转变。过去几年,东莞改善型需求比较多,未来,首次置业将占绝对主导地位。以后,将是走货的时代,而不是溢价的时代,从追求溢价转向追求走量,这样,企业才能稳住定位。

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